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1萬平米的房子，那每平米的樓面地價就是6000元。

“現在很多開發商都會對外宣傳，房地產開發其實利潤率沒有想象的那麼高。樓面價成本6000再加上建築成本2000元，還有各種稅費，每平米賣9000看著的確不貴，利潤也不高。但這裡面沒有把容積率算進去！”陸宋元點出了其中的關鍵問題。

其實容積率只要關係夠硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能蓋2萬平米的房子。所以樓面價成本只剩4000，但照樣賣9000。所以每平米開發商就可以多賺5000元。如果容積率改成3：1那每平米開發商就可以多賺7000元，如果改成10：1那就是每平米多賺9000。

這樣的利潤率，是沒人會公佈出來的！而且開發商改容積率也需要付出不少灰色成本，各部門都要在其中分肥。很多公開的土地拍賣其實就是作秀。如果沒有一定的關係，有關部門如果不給改容積率。開發商就沒這麼多利潤了，那才叫微利呢。這也是為什麼土地建設領域為什麼會出現那種“前赴後繼”的情況的根本原因。

當然，如果容積率沒有搞定，開發商一般會延遲開發，或者乾脆囤地。不過，這也需要處理好某些關係，因為很多地方有規定拿地後兩年內必須投入開發。但這也只是明面上那麼說，實際上還是雷聲大雨點小，這主要取決於關係。

改好了容積率，就可以開工建設了。但建設費用按照目前的市場情況，基本上都是建築方墊資，開發商所投入的資金其實很少的。地基出土後，打通了關係，搞到預售許可之後就可以開始預售了。而預售的時候，無數的房地產代理公司擠破頭，開發商基本就是待價而沽。實際賣的時候都是把比較不好賣的戶型和樓層先拿出來賣，好朝向好賣的都是先留著。所以開盤的時候很多都有優惠。而這些“優惠”其實並沒有那麼優惠的。

“如果預售不理想，那就需要找銀行了……”陸宋元點了一支菸，吞出一個個菸圈。而在煙霧之中他的臉上那種意味深長的微笑，讓雷濤有種稀裡糊塗的感覺。今天所聽到的這些，他就像在聽天書一樣。而這些資本運作對於他來說的確是很陌生的。但對於陸宋元來說，陸家就是搞融資出身的。當初幫著國家在國際上融資，後來在國內也是做信託之類的金融業務。這裡面的內幕，沒有比他更清楚的了。

在房地產業內，開發商和銀行有著“夢幻組合”的稱號。這主要是因為銀行其實才是房地產開發最大的堅強後盾。不論是企業貸款，還是擔保融資。沒有銀行的幫助，開發商是沒辦法把整個資金鍊條理順的。

從買地開始，很多開發商就是拿手中的房子、土地等等作為抵押換取的銀行資金。而如果造好的房子沒有賣出去怎麼辦呢？

如果按照一般人的想法，如果房子賣不動，那就是價格太高了，降價是很自然的事情。但其實不然。開發商完全可以“假按揭”，自己出首期款讓自己親信的人以個人的名義大量購買開發商自己的房子，然後成批的向銀行按揭，開發商就拿到房子的全款了。

等到以後房價上漲了，扣除銀行利息，賣給真正的使用者。那是開發商還可再賺一次然後再轉按揭。

“比如，你開發的房子。開盤時賣每平米6000包含稅費，找個人做好銷售手續，一套房150平米，總價90萬。當然這種銷售是假銷售，你出27萬付首付，辦理購房按揭手續，這按揭是7成20年的貸款。這樣你就實際從銀行套現63萬。等過兩年，房價漲了，每平米8000了。這套房賣給真正的客戶時，把所有的差價讓客戶承擔，將按揭轉給買家……”陸宋元把整個內幕操作的東西全部揭開在雷濤面前的時候。雷濤才明白，這裡面是一個多麼深的池塘。

不過說到後面陸宋元就不願多說下去了。他雖