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每一個步驟都很重要，作為“釘子戶”應該對此中的細節進行深入瞭解。以下我將對這幾個步驟作一個詳解：一　拆遷立項的準備。拆遷人要想對某一塊土地上的建築物及其附屬物進行拆遷，根據《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》第二章第六條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證後，方可實施拆遷。”

而要取得拆遷許可證則根據《城市房屋拆遷管理條例》第七條“第七條　申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

（一）建設專案批准檔案；

（二）建設用地規劃許可證；

（三）國有土地使用權批准檔案；

（四）拆遷計劃和拆遷方案；

（五）辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

在這裡，要著重說明一點，這五份檔案必須全部具備，缺一不可，如果說哪一個拆遷人少了哪一份檔案還要拆遷的話，那絕對是非法的。

而且，在正常合法的情況下，開發商先要立項，到政府建設部分去申請領取建設專案批准檔案，然後拿著建設專案批准檔案到政府的規劃部門去申請建設專案規劃許可證，如果所提交的建設專案符合政府所制定的規劃，則可領取建設專案規劃許可證，最後拿著上面的兩個檔案到國土部門去領取國有土地使用權批准檔案。

但是；這三個檔案取得的先後順序，有很大奧妙。曾經辦理過拆遷相關案件的有經驗的律師一般一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。

土地證和建設用地規劃許可證以及規劃要點批覆，是進行房地產開發的前提。一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程式。根據《城市房屋拆遷工作規程》第四條“城市房屋拆遷實行年度計劃審批備案制度。市、縣人民政府應當根據本地區經濟社會發展的實際情況，依據城市總體規劃、近期建設規劃和控制性詳細規劃，編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃，由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）行政主管部門會同發展改革（計劃）部門審批下達。”因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明瞭土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批覆由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，容積率、建築密度、停車位配置要求等這些指標都在這個批覆裡體現出，包括小戶型比例限制要求，也會在這個檔案中明確體現。

但是呢，現實中這個想法只是一種理想。首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式非常盛行。受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

二　專案審查

同時，開發商還必須準備好拆遷計劃和拆遷方案，以及具有存款業務能力的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明一起提交拆遷管理部門，由該管理部門稽核透過。

根據《城市房屋拆遷管理條例》，“拆遷管理部門應當自收到申請之日起３０日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”

拆遷管理部門應審查的內容主要包括：

（1）、《城