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按揭購房制度至少涉及三方當事人，即買方、賣方（開發商）和金融機構（銀行）。在按揭關係中，有4~7個法律關係：

投資房產應注意的問題（12）

一是買方與賣方之間的房屋買賣合同關係；

二是買方與銀行之間的資金借貸關係；

三是銀行與開發商之間有關銀行同意對預售專案提供貸款合同關係；

四是開發商同意在房產證辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關係；

五是買方與銀行之間的房屋抵押關係；

六是買方為貸款向保險公司辦理保險而產生的保險關係；

七是當買方不能償還銀行本息時，銀行或開發商回購買方房屋所產生的房屋回購關係。

按揭制度對三方都有風險。對銀行來說，其風險來源於開發商和購房人。由於開發商的欺詐、經營不善、房屋質量不合格、違法預售，以及購房人由於失業、意外事故等原因不能歸還貸款，都可導致銀行在按揭中的風險。對開發商來說，由於設計、施工及材料問題導致房屋質量低劣，或者銀行不能按時放貸，或者極個別購房者的蓄意違約，都可導致開發商的風險。

由於銀行和開發商在按揭房物買賣交易中處於強勢地位，而購房者的風險主要表現為：

①開發商取得銀行劃給購房人貸款後，挪作他用，或捲款潛逃；

②開發商首次涉足房地產，缺乏經驗，經營不善或其他原因，導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；

③房產商開發程式違法，不能取得房屋產權證；

④開發商在建築工程中偷工減料，導致房屋質量不合格；

⑤沒有銷售許可證或產權證提前搞內部認購，導致合同無效；

⑥開發商將土地或房產抵押，購房者事先無法知道，知道後也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被執行、拍賣，購房者都無法實現其對房屋的各種權利；

⑦銀行違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。

目前，購房者對上述風險的防範相關措施極其有限。國外的購房者是透過聘請律師避免出現上述風險的，國內消費者的觀念不同，筆者認為消費者可以仔細關注下列問題，儘量降低交易風險。

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投資房產應注意的問題（13）

第一，要求開發商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產證，則按日、按一定比例支付違約金。如果開發商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證，並將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。如果開發商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此專案風險太大。因為按照正常的開發程式，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。如果超過兩年，則可能是開發商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且後期也沒有能力交納，或者專案本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。

第二，用公積金貸款或商業貸款是否成功來考查開發專案的風險性。在談合同時，要求開發商在合同中承諾如果因為開發商原因不能取得公積金貸款或商業貸款，則買方有權退房、退款，因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發商提供合法的“五證”。如果開發專案不合法，或者說缺少“五證”，銀行是不會貸款的。如果因為開發商原因商業貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也不看好這個專案，或者說銀行預先幫我們審查了這個專案已經存在風險。

第三，如果是預售專案，開發商拒不提供預售許可證