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用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。

大約從10年前開始，那時貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱裡塞滿誘人的傳單：

“你想過中產階級的生活嗎？買房吧！”

“積蓄不夠嗎？貸款吧！”

“沒有收入嗎？找貸款公司吧！”

“首付也付不起？我們提供零首付！”

“擔心利息太高？頭兩年我們提供3％的優惠利率！”

“每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！”

“擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”

在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。你替他們擔心兩年後的債務？向來自我感覺良好的美國人會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競選總統呢。

次級抵押貸款的操作過程如下：

（1）　對購房者進行信用評級（FICO公司）。有了評級後，個人就可以按照評級到貸款公司申請貸款了，貸款時的利率也要根據信用評分來確定。儘管被廣泛採用，但是模型本身隨著市場的變化存在不少漏洞和缺陷。結果是，金融機構對個人評級的依賴性越大，所犯的錯誤也越大。

從20世紀80年代開始，以房地美（美國聯邦住宅抵押貸款公司）、房利美（美國聯邦國民抵押貸款協會）兩家公司為代表的美國房屋信貸機構，開始了降低貸款門檻的行動，例如允許九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不還本，甚至利息也可以少付。次貸利率水平比正常抵押貸款利率要高出30％。為數眾多的美國人於是大膽地借錢買房，把希望寄託在房價上漲上。

（2）　貸款的定價和利率。三個決定貸款利率的指標：貸款等級、信用評分（FICO指標）和按揭成數。按揭成數是指貸款與資產價值的比例。一般而言，貸款等級越高，FICO評分越高，按揭成數越低，表明貸款風險較小，相應定價越低，反之則越高。

整個20世紀90年代，次級抵押貸款借款者的信用評分呈現逐年下降趨勢，尤其是浮動利率次級抵押貸款。這表明大量的貸款提供給了信用較低、風險較高的借款者。

（3）　具體貸款產品的選擇。美國傳統的抵押貸款主要分固定利率和浮動利率兩種。近年來，美國的次級抵押貸款市場的貸款公司採取了更加激進的戰略，推出的新產品的特點就是將固定利率和浮動利率相結合。例如，無本金貸款、3年可調整利率貸款、5年可調整利率貸款、7年可調整利率貸款、選擇性可調整利率貸款等。這些貸款共同的特點是，在還款的前幾年，每月按揭還款很低並且固定，而到了一定時間（一般是兩年以後），借款人的壓力陡增。一般借款人在申請貸款時根本沒有意識到兩年後利息的大幅度調整。次貸危機的爆發與此類產品有直接關係。

（4）　次級抵押貸款的收益和風險。次級抵押貸款的風險主要體現為：貸款機構對借款人不做任何信用的稽核，也沒有進行必要的盡職調查，就向“次級信用”的人借出大筆資金。

但是，對於華爾街的精英來說，上述風險可以轉移出去。風險轉移給那些願意承擔不同程度風險的機構，越來越多的投資銀行可以向這些貸款機構買下這些貸款，然後將它打包成一筆債券，債券再由信用評級公司如標準普爾給予債券評級，之後再到債券市場上把它